平博体育,平博体育官方网站,平博体育APP下载根据不同的服务内容设置不同的费用标准。Home Instead的收费分为4个级别，等级1为陪伴服务，包括暂时护理、用药提醒、膳食准备、洗衣、家务等，收费为32美元/小时；等级2为短期的特殊护理，包括卧床护理、阿尔兹海默症护理、运输援助等，收费为50美元/小时；等级3为医疗过渡服务，包括手术后、出院后护理、紧急护理、临终关怀等，收费为35.5美元/小时；等级4为家庭和电话访问，帮助确保老人健康、安全、缓解孤独等，收费根据频率的差异在90-260美元/周不等。

　　5）增值收入：主要以REITs或物业出售两种形式体现。一种以美国养老社区为代表，养老社区在持续产生现金流后，通过物业出售给私募基金或REITs来实现增值收入。另一种以澳大利亚和日本的养老社区为代表，澳大利亚养老社区在开发完成后，先以略高于成本的价格向老年客户出售物业，同时通过不断完善配套服务设施收取递延管理费，当老年客户迁出或去世后，客户及其继承人可以出售物业，养老社区提取物业增值部分的30%-50%。日本老年公寓开发商仅向65岁以上老人出售使用权，当老人过世后，开放商可无偿或有偿收回使用权，并再次出售，获得增值收入。

　　日本的社区综合照护服务体系（ICCS）是以当地老年人为对象而开展的一系列生活援助、医养结合、重症预防等护理服务，各市町村政府以当地资源为基础结合当地特征制定地域福利计划。该计划在2013年发布的《社区综合照护服务体系研究会报告书》首次出现，明确指出要在2025年构建社区综合照护服务体系；随后在2015年的护理保险制度修订中补充为：充实社区援助，推广居家医疗，所有支出费用交由市町村社区援助中心管理，发挥社区养老功能。

　　1）运营模式：以家庭为中心，在尊重老年人自立养老的前提下进行生活援助、护理预防，相关服务承担主体为老年人俱乐部、自治会、志愿者、非营利性组织机构，为了确保在社区范围内准时提供服务，规定提供服务速度在30分钟以内。在该体系中，社区资源的“护理、医疗、保健、援助、居住”五个元素互相合作，具体为：社区居民需要入院治疗时可选择社区范围内社区医院、慢性病医院、康复疗养型医院，入院治疗后回到自己家中，护理、保健等服务由自治会、志愿者等多方组织提供，需要任何疑问咨询、综合援助都可通过政府建立的社区综合援助中心解决。

　　作为全美最大的养老地产REITs公司，HCP强调投资渠道与投资类型的多元化，提出5×5的投资模式——采用5种投资渠道（出租型物业、投资管理平台、开发和再开发、债权投资、DownREITs）投资于5类资产（养老社区、生命科学物业、医疗办公楼MOB、专业护理机构的物业、医院物业）。同时HCP主要采取净出租模式，营业收入稳定。以2010年为例，HCP直接拥有的养老社区及其他医疗物业资产总投资成本105亿美元，直接贡献10.4亿美元的收入和8.8亿美元的毛利润。

　　与HCP以出租为主的运营方式不同，Ventas旗下2/3的养老社区采用租赁模式、1/3采用委托经营模式，尽管Ventas的资产规模不到HCP的一半，但收入规模却与之相当。在委托经营模式下，Ventas作为物业持有人，既能获取租金收益，又能从客户处收取包括生活服费用和医疗服务费用的全部经营收入。由于服务费用实际数倍于租金，尽管Ventas的资产规模不到HCP的一半，但收入规模却与之相当。因此，采用委托经营与租赁相结合的模式使得公司在承担更高的市场波动的风险下拥有更高的投资回报率。

　　Ventas更高的风险伴随着更高的收益，对外扩张路径清晰。由于Ventas运营模式的风险相对较高，Ventas在债权市场的融资成本略高，总体更倾向于换股收购的扩张路径。据REITs行业研究统计，2010年Ventas以31亿美元收购第四大养老地产运营商Atria共118处物业；2011年2月，Ventas又宣布收购全美第四大养老/医疗地产REITs公司NHP及其旗下的600处养老/医疗物业。截至2021Q3，Ventas持有物业数达1234处（不包括已售物业、持有待售物业、未运营的在建物业和土地）。

　　太阳城采用产权销售、服务外包的管理方式，投资商和开发商为美国龙头房地产公司Del Webb。运营商为太阳城成立的养老社区委员会，开发商每年收取社区管理委员会一定的租赁费用。社区管理委员会根据社区养老的具体要求设置不同部门，每个部门管理人员定岗、定员、定责任，细分内容具体到具体片区和具体任务，管理部门包括财务、年龄与家庭限制、区域发展规划发展变更要求、俱乐部联络、社区早餐、金融记录、同乐会、高尔夫球等近50个部门。

　　太阳城模式的本质是开发商主导的住宅开发，金融机构和企业为开发主体，政府提供周边基础设施建设。项目收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益包括公寓出租收益及配套设施的使用收益，其中一次性销售收益能够快速回款，但太阳城中心的长期性收益为项目收益的重要组成部分。同时，太阳城的目标客户为健康老人，一定程度上能够减少部分医疗护理等配套设施所需成本、降低开发成本，整体助理太阳城中心项目住房售价低、提高资金使用效率。

　　水印美国的前身是泉水集团（The Fountains），泉水集团成立于1985年，是一家集开发商、投资商、和运营商为一体的养老社区企业。2006年美国泉水集团子公司完成对美国康涅狄格州首家CCRC养老社区——3030公园及费城的CCRC养老社区两大项目收购后，创立了新品牌——水印美国。此后水印美国通过并购和开发的方式持续扩展，在全美21个州合计管理64家养老社区。其中，3030公园水印社区位于康涅狄格州，属于中高端小型CCRC社区，由水印美国持有、运营，包含独立生活区、辅助生活区、记忆护理区和专业护理区共246个床位，截至2021Q2，独立生活区、辅助生活区、记忆护理区和专业护理区过去12个月的平均入住率分别为71.1%、79.2%、75.8%、60.7%。

　　例如，险企养老布局模式可通过“核心城市轻资产+远郊重资产”组合，辅以第三方合作（如太平“乐享家”），分散运营风险；收入来源可通过服务分层服务与金融协同双轨并行，为社区提供稳定现金流入和客户黏性；运营效率极致化可通过人力成本优化、医养资源协同、规模化采购三者协同对冲运营成本上升压力；生态协同可通过政策借力与产业联盟发力来分摊前期投入。如太平与第三方合作开发重资产“梧桐人家”，同时轻资产运营“乐享家”网络。

　　除了险企自身的破局，近年来，政策层面也出台了多项支持险企布局养老产业的政策：例如去年底，金融监管总局等九部门联合印发《关于金融支持中国式养老事业 服务银发经济高质量发展的指导意见》提出，鼓励保险机构统筹保险产品与健康、养老服务，将健康管理、康复护理等纳入保障范围，探索“医、护、康、养、居”一体化解决方案；支持保险公司参与养老社区和养老服务机构建设，对接“9073”养老格局（90%居家、7%社区、3%机构）等。